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REFORMA DO IMÓVEL: DOR DE CABEÇA VAI ALÉM DE SUJEIRA, BARULHO E CUSTOS. DEPENDENDO DA OBRA, O IMÓVEL PRECISA ESTAR REGULARIZADO E REFORMA DEVE SER AUTORIZADA PELA PREFEITURA

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Qualquer reforma de imóvel é um transtorno para os moradores. Sujeira, barulho, incômodo. Difícil não ficar irritado com uma obra em casa. "Decidi trocar o piso da sala, mas foi um sufoco, só", disse a dona de casa Fernanda Vilarinho, moradora de Cabo Frio. "Deixei tudo coberto com lençol, mas tive que limpar tudo depois. A poeira foi uma loucura", disse. "Sem contar o tanto que gastei", reclamou a dona de casa.


Mas não são apenas o barulho, a sujeira e os custos que deixam o dono da casa com uma baita dor de cabeça. Dependendo da reforma, é preciso enfrentar uma verdadeira maratona burocrática. Para obras, mais complexas, que envolvam, por exemplo, remoção ou alteração em paredes, vigas, pilares e fundações ou que altere a planta baixa do imóvel, é preciso ter um Alvará de Reforma. E o princípio básico para que o Alvará seja concedido é que o imóvel seja regularizado, ou seja, tenha escritura e habite-se.


Em algumas cidades, como Cabo Frio, a regularização do imóvel é um desafio. Bairros inteiros não são regularizados. Além disso, há a prática, na cidade, de usar um único terreno para instalar diversos imóveis, vendidos por meio de contratos de compra e venda, que não garantem a regularização.


É preciso percorrer um longo e dispendioso caminho, entre solicitação de certidões e pagamento de multas, compensações e impostos, até conseguir o chamado RGI (Registro Geral de Imóveis). É ele que comprava que o dono do imóvel é realmente o dono no Cartório de Imóveis. E que essa casa ou apartamento está totalmente regularizado, sem ferir, por exemplo, normas ambientais.


A recomendação é que o dono do imóvel contrate uma assessoria jurídica para ajudar a percorrer esse longo caminho. O advogado Lucas Friseiro, de um escritório de Cabo Frio especializado em imóveis, explica que o primeiro passo é pedir a Certidão de Ônus Reais do imóvel. "Nessa certidão a gente teria todas as informações do imóvel. Se quem de fato vendeu era o proprietário do imóvel. Se aquele imóvel tinha algum gravame, se tinha alguma penhora", disse.


O próximo passo é pagamento de impostos, como o ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis). Ele é um tributo municipal que precisa ser pago sempre que ocorre uma compra ou transferência de imóveis. O ITBI é calculado em porcentagem em relação ao valor do imóvel e varia de cidade para cidade. Geralmente, ele é equivalente a 3% do valor da casa ou apartamento.


Depois é preciso emitir certidões do imóvel e do proprietário. Com a documentação em mãos é preciso levar para o Cartório de Imóveis, que vai analisar a papelada. Se estiver tudo certo, o imóvel ganha o tão sonhado RGI. E com o registro, é possível solicitar o Alvará de Reforma.


"É muito interessante você ter a consciência de procurar uma assessoria jurídica pra fazer desde o início da compra do imóvel, pra fazer toda questão da verificação das certidões, da ônus reais, do proprietário daquele imóvel, pra saber se ele tem alguma coisa, se não tem, etc e tal", disse a advogada Paula Bittencourt.



REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL


A regularização de um imóvel tem o objetivo de legalizar construções que foram erguidas sem uma licença prévia. Dessa forma, ela tira a propriedade da clandestinidade. Caso o imóvel esteja irregular, pode haver ação da fiscalização a qualquer hora, com a aplicação de multa pela infração que está sendo cometida. Em alguns casos, a propriedade pode ser fechada.


Com a regularização do bem, o dono passa a ter o direito real ao imóvel que comprou. Se o registro, escritura ou demais documentos não forem emitidos em cartório, não vai haver qualquer tipo de confirmação de que a casa ou apartamento pertence ao seu nome.


*O que é necessário para regularizar o imóvel adequadamente?


Um dos principais problemas da regularização está na falta de documentos. Para a regularização é necessário:


a) contrato de compra e venda;


b) escritura do imóvel;


c) matrícula devidamente atualizada;


d) certidões negativas;


e) certidão de regularização do Habite-se.



*Dê entrada no cartório


O passo inicial para regularizar o imóvel é ir até o cartório de registro de imóveis e dar entrada no processo. Para que você não tenha problemas, é preciso apresentar o contrato de compra e venda do bem.


Com esse documento em mãos, você vai conseguir emitir a escritura do imóvel. Essa é a parte inicial do procedimento, afinal de contas, sem essa escritura, todo o restante do processo fica inválido. Portanto, lembre-se de ter a escritura para, depois, pedir a abertura de matrícula da propriedade.


*Solicite o Alvará de Regularização


Assim que estiver com a matrícula do imóvel, o passo seguinte é pedir o Alvará de Regularização. Esse documento vai atestar os procedimentos legais de construção do bem.


Vale lembrar que ele se aplica somente aos imóveis já construídos. Quando se tratar de obras inacabadas ou de terrenos, é necessário dar entrada no Habite-se na prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado.


*Tenha em mãos as certidões negativas


Após a regularização do bem perante o órgão municipal, é a hora da emissão da CND (Certidão Negativa de Débitos). Essa fase precisa ser feita em um posto da Receita Federal do seu município. Com esse documento, você vai conseguir regularizar a sua situação financeira com o INSS e verificar se não há dívidas em seu nome.


*Confirme a averbação do imóvel


É fundamental que você confirme a averbação de construção da propriedade. Essa é outra etapa que tem que ser feita no cartório de registro de imóveis. Com todos esses passos concluídos, o imóvel vai ter a regularização garantida e estará em seu nome, podendo ser facilmente negociado, sem haver contestação legal para isso.


Quanto ao tempo de regularização de um imóvel, é importante mencionar que pode variar dependendo das necessidades e da falta de documentação. Por exemplo, regularizar um bem sem escritura pode durar um ano ou mais.


Quanto ao imóvel sem o Habite-se, o processo costuma ser demorado também. O imóvel que se encontra em processo de inventário, quando feito no cartório, por meio de uma escritura pública, pode ser bem mais rápido, levando de 30 a 60 dias.


Tudo vai depender da situação do imóvel, sendo que o processo pode ser feito em 30 dias ou levar mais de ano. É importante avaliar cada caso e iniciar o procedimento o mais rápido possível.


*Quais são os cuidados na hora de comprar um imóvel?


A compra de uma propriedade é um grande investimento e exige um longo tempo de pesquisa para fazer a melhor decisão.


É fundamental conhecer alguns cuidados no momento da compra. Veja, então, fatores que você precisa considerar antes de tomar a decisão.


*Analise a localização


Antes de comprar o bem, considere a localização dele, pois esse é um fator muito importante quando se pensa em qualidade de vida.


*Verifique a estrutura da casa ou apartamento


O mais indicado é que você avalie toda a condição do espaço, mesmo que o imóvel seja novo. Sendo assim, analise bem as janelas, fechaduras, torneiras, pinturas, chuveiros, portas, vidros, pias, interruptores, pisos e ralos da propriedade. Verifique se há rachaduras ou vazamento no teto e nas paredes.


*Analise os documentos


Por fim, um fator que não pode ser deixado de lado é a análise dos documentos, pois ela vai resguardar você. Afinal, ficará sabendo se existem dívidas, litígios, processos e outros possíveis impedimentos para comprar o bem.


Além dos documentos do vendedor e das certidões negativas, é importante buscar toda a documentação da propriedade, como a matrícula do imóvel atualizada, que vai mostrar se há impedimentos para a venda, como indisponibilidade, hipoteca e penhora judicial. Antes de fechar a compra, leia cuidadosamente todas as cláusulas e certifique-se de que conhece bem todas as características do imóvel.


Como você pôde notar, regularizar imóvel é um compromisso jurídico que todas as pessoas precisam ter com suas propriedades, pois assim vão evitar consequências no futuro com o bem. Vender ou comprar um imóvel engloba processos burocráticos, então, o mais indicado a se fazer é, antes de entrar em uma negociação, avaliar com cuidado se existem irregularidades sobre o imóvel.

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